Kiracı Evi Göstermiyor, Ev Sahibi Ne Yapabilir? Mahkemeden Gösterme İzni

Evini satmak isteyen malik ile kiracı arasında çıkan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, satıştan önce taşınmazın alıcılara gösterilmesi aşamasında başlar. Kiracı, hâlen oturduğu evin özel yaşam alanı olduğunu belirterek yabancı kişileri eve almak istemeyebilir. Ev sahibi ise taşınmaz görülmeden satış yapılmasının son derece güç olduğunu ve kiracının satış sürecini engellediğini ileri sürebilir.

Türk Borçlar Kanunu bu konuda taraflardan birine sınırsız üstünlük tanımamıştır. Kiracı, satış için gerekli olduğu ölçüde evin satın almak isteyen kişilere gösterilmesine izin vermek zorundadır. Buna karşılık kiraya veren de istediği gün ve saatte alıcılarla birlikte kapıya gelemez; gösterimi uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının çalışma düzenini, aile yaşamını ve özel hayatını gözetmelidir.

Kiracı makul gösterim taleplerini tamamen reddediyorsa ev sahibinin çözümü yedek anahtarla eve girmek veya kiracıyı zorlamak değildir. Dava şartı arabuluculuk sürecinden sonuç alınamaması hâlinde Sulh Hukuk Mahkemesinde kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istenebilir. Üstelik bugün artık bu davanın sonunu beklemek de her olayda gerekli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararıyla, şartları oluştuğunda mahkemenin dava devam ederken ihtiyati tedbir yoluyla gösterim gün ve saatlerini belirleyebileceği kabul edilmiştir.

Kiracı Satılık Evi Alıcılara Göstermek Zorunda mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre kiracı; bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük, ev sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kullanabilmesi bakımından önemlidir. İçinde kiracı oturan bir konutun hiç gösterilememesi, özellikle konut satışlarında malikin taşınmazı fiilen pazarlayamaması sonucunu doğurabilir. Alıcının odaları, cepheyi, genel fiziki durumu ve taşınmazın kullanım özelliklerini görmek istemesi olağandır.

Kiracı bu nedenle yalnızca “Ben burada oturuyorum, kimseyi içeri almıyorum” diyerek bütün gösterim taleplerini reddedemez.

Bununla birlikte TBK m. 319 aynı maddede kiraya verene de sınır getirmiştir. Kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bu sırada kiracının menfaatlerini göz önünde bulundurmak zorundadır.

Dolayısıyla mülkiyet hakkının ev sahibinde olması, kiraya verenin konuta istediği zaman girebileceği anlamına gelmez. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece konut kiracının yaşam alanıdır.

Ev Sahibi Her İstediğinde Alıcı Getirebilir mi?

Kiracının gösterme yükümlülüğü, günün her saatinde eve yabancı kişilerin kabul edilmesi yükümlülüğü değildir.

Kanunda “haftada iki gün”, “her cumartesi”, “günde iki saat” gibi sabit bir gösterim programı bulunmamaktadır. Uygun gün ve saatler somut olaya göre belirlenir.

Kiracının çalışma saatleri, vardiyalı çalışıp çalışmadığı, evde küçük çocuk bulunması, sağlık sorunları, taşınmazın niteliği, satışın beklenen süresi ve ev sahibinin gerçekten satış amacıyla hareket edip etmediği dikkate alınabilir.

Bu konudaki yerleşik yaklaşım Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 14.04.2011 tarihli, 2010/16365 E., 2011/5950 K. sayılı kararında açıkça görülmektedir. Kararda, kiracının oturduğu taşınmazın satışı amacıyla alıcılara gösterilmesine izin verilmesi gerektiği kabul edilmiş; buna karşılık gösterim gün ve saatleri belirlenirken yalnızca ev sahibinin talebinin esas alınması doğru bulunmamıştır.

Somut uyuşmazlıkta ilk derece mahkemesi taşınmazın üç ay süreyle pazartesi, perşembe ve pazar günleri 15.00-17.00 saatleri arasında gösterilmesine karar vermişti. Kiracı ise kendisine uygun farklı günleri bildirmişti. Yargıtay, kiracının uygun olduğu günler değerlendirilmeden ve hafta sonu dâhil olmak üzere onu belirli günlerde sürekli konuta bağlı bırakacak şekilde karar kurulmasını hakkaniyete uygun bulmamıştır.

Bu karar, kiracının evi göstermeme hakkı bulunduğunu değil, gösterme yükümlülüğünün kiracının özel ve kişisel yaşamını gereksiz şekilde ağırlaştırmayacak biçimde uygulanması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Kiracı “Sadece Benim Uygun Olduğum Saatte Gösteririm” Diyebilir mi?

Kiracının uygunluğu önemlidir; fakat gösterim takvimini tek başına kiracı belirleyemez.

Ev sahibi de tek başına belirleyemez.

Örneğin hafta içi 08.00-18.00 arasında çalışan bir kiracının, her salı saat 14.00’te evde bulunmaya zorlanması makul olmayabilir. Buna karşılık kiracının yalnızca ayda bir kez sabah 06.30’da gösterime izin vereceğini söylemesi de taşınmazın satışını fiilen imkânsız hâle getiriyorsa kabul edilmeyebilir.

Anlaşma sağlanamazsa gösterim düzenini mahkeme belirler.

Mahkeme, hangi günlerde ve hangi saat aralığında evin alıcılara gösterileceğini belirleyebildiği gibi, bu uygulamanın ne kadar devam edeceğini de karara bağlayabilir.

Kiracı Evi Göstermiyorsa Önce Ne Yapılmalı?

Kiracının bir defa “Bugün müsait değilim” demesi ile hiçbir alıcıyı eve kabul etmeyeceğini açıkça bildirmesi aynı durum değildir.

Uyuşmazlık çıkmadan önce ev sahibinin kiracıya makul bir gösterim programı önermesi uygun olur. Yazılı iletişim özellikle sonradan çıkacak uyuşmazlıklarda önem kazanır. Kiracıya hangi gün ve saatlerin önerildiği, ne kadar önceden haber verildiği ve kiracının buna ne cevap verdiği ortaya konulabilir.

Kiracı sürekli olarak yeni gerekçeler ileri sürüyor, üzerinde anlaşılan randevuları son anda iptal ediyor veya açıkça hiçbir alıcıyı eve sokmayacağını söylüyorsa noter ihtarı da gündeme gelebilir.

Ancak kiralananın gösterilmesine izin davası bakımından noter ihtarı her olayda davanın zorunlu ön şartı değildir. Önemli olan kiracıyla gerçek bir gösterim uyuşmazlığının ortaya çıkmış olmasıdır.

Dava açılmadan önce ise kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır.

Kiracının Evi Göstermesi İçin Hangi Dava Açılır?

Kiracının satış amacıyla taşınmazı göstermeyi reddetmesi hâlinde kiralananın gösterilmesine izin verilmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir.

Davada yalnızca soyut biçimde “Kiracı evi göstersin” denilmesi yerine, somut bir gösterim düzeni oluşturulması amaçlanır. Ev sahibinin talebi, taşınmazın özellikleri ve kiracının yaşam koşulları değerlendirilerek belirli gün ve saatler kararlaştırılabilir.

Gösterimin aylar boyunca sürmesi gerekiyorsa bunun süresi de ayrıca belirlenebilir.

Mahkeme örneğin; “Her hafta cumartesi günü 12.00-14.00 saatleri arasında, altı ay süreyle satın almak isteyen kişilere gösterilmesine” şeklinde bir düzen kurabilir.

Bu ifade temsili bir örnek değildir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 14.09.2023 tarihli, 2023/2004 E., 2023/74 K. sayılı kararında tam olarak böyle bir gösterim düzeni kurulmuştur.

Polis Kiracı ve Mühendis Eş Hangi Saatlerde Evi Göstermek Zorunda Kaldı?

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 14.09.2023 tarihli, 2023/2004 E., 2023/74 K. sayılı kararı, gösterim gün ve saatlerinin nasıl belirlendiğini göstermesi bakımından oldukça açıklayıcıdır.

Uyuşmazlıkta ev sahibi taşınmazını satmak istemiş, kiracının emlakçı aracılığıyla getirilen alıcı adaylarını eve almadığını ve gelen kişilere taşınmazı kötülediğini ileri sürmüştür. Ev sahibi, dört ay süreyle her çarşamba 17.00-20.00 ve her cumartesi 17.00-20.00 saatleri arasında taşınmazı gösterebilmek için izin istemiştir.

Kiracı ise polis memuru olduğunu, eşinin mühendis olarak çalıştığını ve hafta içi mesai saatlerinde taşınmazın gösterilmesinin mümkün olmadığını savunmuştur. Bunun dışındaki makul gösterim taleplerine engel olmadığını ileri sürmüştür.

Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi, uyuşmazlığın esasını çözecek şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle tedbir talebini reddetmiştir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi ise bu yaklaşımı doğru bulmamıştır. Daire, yargılamaların uzun sürmesi hâlinde ev sahibinin muhtemel alıcıları kaybedebileceğini, bunun mülkiyet hakkı bakımından ciddi zarar doğurabileceğini ve satışın dava sonucuna kadar fiilen durmasının hakkın elde edilmesini zorlaştırabileceğini kabul etmiştir.

Daire, ilk derece mahkemesinin ara kararını kaldırarak ihtiyati tedbir talebini kabul etmiş ve kiralananın her hafta cumartesi günü 12.00-14.00 saatleri arasında, altı ay boyunca satın almak isteyen kişilere gösterilmesine izin vermiştir.

Kararda ayrıca tarafların anlaşması veya sonradan ortaya çıkacak ihtiyaçlar doğrultusunda tedbirde belirlenen gün ve sürelerin mahkemece değiştirilebileceği de belirtilmiştir.

Bu karar, mahkemenin tek tek hangi alıcının hangi dakikada eve geleceğini belirlediği anlamına gelmez. Mahkeme gösterim takvimini ve zaman aralığını belirler. Ev sahibi veya emlakçı, alıcı adaylarıyla randevularını bu zaman aralığının içinde organize eder.

Gösterme Davası Açılınca Dava Sonucunu Beklemek Gerekir mi?

Bu konuda artık 2025 tarihli önemli bir Yargıtay kararı bulunmaktadır.

Kiralananın gösterilmesine izin davalarında uzun süre Bölge Adliye Mahkemeleri arasında görüş ayrılığı bulunmuştur. Bazı hukuk daireleri, gösterime izin verilmesinin zaten davanın esasını oluşturduğu gerekçesiyle, aynı sonucun ihtiyati tedbir yoluyla dava başında verilemeyeceğini kabul etmiştir.

Diğer daireler ise böyle bir yaklaşımın davayı pratikte anlamsızlaştırabileceğini belirtmiştir. Taşınmazını bugün satmak isteyen bir malik, iki yıl sonra “evi gösterebilirsin” kararı aldığında satış fırsatını çoktan kaybetmiş olabileceğini belirtmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararı bu görüş ayrılığını gidermiştir.

Daire, TBK m. 319/2 kapsamında kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemiyle açılan davalarda her somut olayın özelliklerinin ve bildirilen delillerin değerlendirilmesi gerektiğini; ihtiyati tedbir şartlarının oluştuğu kanaatine varılırsa kiracının menfaatleri de gözetilerek kiralananın dava devam ederken gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini kabul etmiştir.

Böylece “Tedbir verirsek davanın sonucunu baştan vermiş oluruz” gerekçesiyle bu taleplerin kategorik biçimde reddedilmesi yönündeki uygulama sona ermiştir.

Mahkeme İhtiyati Tedbirle Randevu Günlerini Nasıl Belirler?

Mahkeme genellikle tek tek alıcıların isimlerini ve münferit randevularını belirlemez. Kararda, kiracının hangi günlerde ve hangi saat aralığında evi göstermeye katlanacağı belirlenir.

Örneğin; “Dava sonuna kadar her cumartesi 14.00-16.00 arasında”, “Dört ay süreyle çarşamba ve cumartesi günleri belirli saatlerde”, veya somut olayın şartlarına uygun başka bir takvim kurulabilir.

Bu aşamadan sonra ev sahibi veya görevlendirdiği emlakçı potansiyel alıcılarla randevuları mahkemenin belirlediği zaman dilimine göre ayarlar.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 14.09.2023 tarihli, 2023/2004 E., 2023/74 K. sayılı kararında cumartesi günleri 12.00-14.00 arasındaki iki saatlik dönem ve altı aylık süre bu şekilde belirlenmiştir.

Dolayısıyla mahkeme kararının işlevi, tarafların her hafta yeniden “Bugün müsait misin?” tartışmasına girmesini önlemek ve önceden bilinen düzenli bir gösterim takvimi oluşturmaktır.

İhtiyati Tedbir Kararı Çıkınca Kiracı Kendiliğinden Kapıyı Açmak Zorunda mı?

Mahkemenin ihtiyati tedbir kararı vermesiyle birlikte kiracı bu karara uymak zorundadır. Ancak tedbir kararının uygulanması bakımından Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 393. maddesindeki usul ayrıca önem taşır.

İhtiyati tedbir isteyen taraf, kararın kendisine tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde tedbirin uygulanmasını talep etmek zorundadır. Bu süre içinde uygulama istenmezse, dava devam ediyor olsa bile tedbir kararı kendiliğinden kalkar.

Tedbirin uygulanması, kararı veren mahkemenin yargı çevresindeki veya taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinden istenebilir. Mahkeme kararında açıkça belirtmişse tedbirin uygulanması için mahkeme yazı işleri müdürü de görevlendirilebilir.

Dolayısıyla gösterime izin veren ihtiyati tedbir kararı yalnızca dava dosyasında bekletilecek bir ara karar değildir. Karardan fiilen yararlanmak isteyen ev sahibinin HMK m. 393’teki süre içinde tedbirin uygulanmasını istemesi gerekir.

Kiracı Mahkeme Kararına Rağmen Kapıyı Açmazsa Ne Olur?

Mahkeme örneğin her cumartesi 12.00-14.00 arasında gösterime izin vermiş olmasına rağmen kiracı kapıyı açmıyor veya alıcıların içeri girmesine sürekli engel oluyorsa, ev sahibinin kendi imkânlarıyla zor kullanması doğru değildir.

İhtiyati tedbirin uygulanması icra dairesi aracılığıyla yürütülebilir. HMK m. 393 gereğince tedbiri uygulayan memur gerektiğinde zor kullanabilir ve kolluk kuvvetlerinden yardım isteyebilir. Uygulama sırasında yaşananlar tutanağa geçirilir.

Burada önemli bir ayrım vardır. Mahkeme alıcılarla ev sahibi adına tek tek randevu kurmaz; gösterime izin verilen zaman dilimini belirler. Kiracı bu zaman diliminde karara uyarsa her hafta icra memurunun eve gelmesine ihtiyaç bulunmaz. Sorun, kiracının mahkemenin belirlediği düzene rağmen gösterimi engellemesi hâlinde ortaya çıkar. Bu durumda tedbir kararının cebren uygulanması ve ihlalin resmî tutanakla belirlenmesi mümkün hâle gelir.

Tedbir kararına aykırı davranmanın ayrıca yaptırımı da bulunmaktadır. HMK m. 398 uyarınca ihtiyati tedbir kararının uygulanmasına ilişkin emre uymayan veya tedbir kararına aykırı davranan kişi hakkında, şartları oluştuğunda ve süresinde şikâyet üzerine altı aya kadar disiplin hapsi uygulanabilir.

Bu nedenle mahkemenin belirlediği gösterim saatleri yalnızca taraflara yapılmış bir tavsiye değildir.

Dava Sonunda Verilen Gösterme Kararı Nasıl Uygulanır?

İhtiyati tedbir kararı ile davanın sonunda verilen esas karar birbirinden farklıdır.

İhtiyati tedbir, dava devam ederken HMK m. 393 uyarınca uygulanır. Dava sonunda kiracının belirli gün ve saatlerde kiralananı göstermesine ilişkin hüküm kurulmuş ve bu hükmün cebren uygulanması gerekmişse artık mahkeme ilamının icrası gündeme gelir.

Bir işin yapılmasına veya yapılmamasına ilişkin mahkeme ilamlarının icrasında İcra ve İflâs Kanunu’nun 30. maddesi uygulanır. İlam icra dairesine sunulduğunda, hükümde kiracıya yüklenen davranışın yerine getirilmesi için icra işlemleri yürütülür.

Bu nedenle kiralananın gösterilmesine izin davasında iki ayrı aşama vardır: dava sürerken verilen ihtiyati tedbirin uygulanması HMK m. 393’e, dava sonunda verilen ilamın cebren uygulanması ise ilamlı icra hükümlerine tabidir.

Uygulamada satış bakımından asıl değerli olan çoğu zaman ilkidir. Çünkü ev sahibi açısından amaç, yıllar sonra kesin hüküm elde etmek değil, satış devam ederken alıcıların taşınmazı görebilmesini sağlamaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararının önemi de tam olarak burada ortaya çıkmaktadır. Kiralananın gösterilmesi yönündeki geçici hukuki koruma, artık sırf “davanın sonucunu öne çeker” gerekçesiyle kategorik olarak reddedilemez.

Kiracı Evin Camındaki veya Dışındaki “Satılık” İlanını Kaldırabilir mi?

Evin satışa çıkarılması sırasında uyuşmazlık yalnızca alıcıların içeri alınmaması şeklinde ortaya çıkmayabilir. Ev sahibi veya emlakçı taşınmaza “satılık” levhası asmakta, kiracı ise bu ilanı kaldırmaktadır. İlan yeniden asılmakta, kiracı tekrar sökmektedir.

Kiracının taşınmazda oturuyor olması, ev sahibinin mülkiyet hakkını ve taşınmazı satma hakkını ortadan kaldırmaz. Buna karşılık ev sahibinin de kiracının kullanımına bırakılmış alanlara dilediği şekilde tabela, pankart veya ilan yerleştirebileceği şeklinde sınırsız bir hakkı bulunmamaktadır. İlanın nereye asıldığı burada önem taşır.

Apartman dış cephesi veya ortak alan niteliğindeki bir bölüme tabela asılması hâlinde kat mülkiyeti, yönetim planı ve ilgili belediyenin ilan düzenlemeleri ayrıca gündeme gelebilir. Kiracının münhasır kullanımındaki bir pencereye, balkona veya başka bir bölüme ilan yerleştirilmesi ise kira ilişkisi ve kiracının kullanım hakkı bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Bununla birlikte kiracının tek amacı taşınmazın satışa çıkarıldığının öğrenilmesini engellemekse ve bu amaçla hukuka uygun biçimde asılmış satış ilanlarını sürekli kaldırıyorsa, davranış artık satış sürecini engelleme tartışmasının bir parçası hâline gelir.

Satılık Levhası İçin Mahkemeden İzin İstenebilir mi?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.01.2015 tarihli, 2014/13873 E., 2015/187 K. sayılı kararına konu davada, kiraya veren yalnızca taşınmazın alıcılara gösterilmesini değil, kiralananın dış cephesine satılık levhası asılmasına izin verilmesini de talep etmiştir.

İzmir 6. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kabul etmiştir. Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi uyuşmazlığın esasına girerek “satılık levhası mutlaka asılabilir” yönünde bir içtihat kurmamıştır. Daire, davalı kiracıya kanundaki cevap süresi tamamlanmadan yargılamaya devam edilmesini hukuki dinlenilme hakkına aykırı bularak kararı bozmuştur.

Bu kararın önemi, satılık levhasının asılması talebinin kiralananın gösterilmesine izin davasıyla birlikte mahkemeye taşınabilmiş olmasıdır. Buna karşılık karardan, ev sahibinin her türlü dış cepheye ve kiracının kullandığı her bölüme tek taraflı olarak tabela asabileceği sonucu çıkarılamaz.

Bu nedenle kiracı satılık ilanını sürekli kaldırıyorsa, ilan asılacak yerin hukuki niteliğine göre talebin arabuluculukta ve sonrasında açılacak davada açıkça ileri sürülmesi daha sağlıklı olur. Yalnızca “evi göstermeye izin” talep edilip satılık levhası konusunda hiçbir talepte bulunulmamışsa, mahkemenin talep dışına çıkarak bu konuda ayrıca bir kullanım düzeni kurması beklenmemelidir.

Kiracı Satılık İlanını Sürekli Söküyorsa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Öncelikle ilanların gerçekten kiracı tarafından kaldırıldığının ve satış sürecinin bu davranıştan etkilendiğinin ortaya konulması gerekir. Taraflar arasındaki yazışmalar, kiracının ilanı kaldıracağını veya kaldırdığını kabul ettiği mesajlar, ilan asıldıktan sonraki durumun fotoğrafları ve gerektiğinde diğer deliller önem taşıyabilir.

Kiracının gerekçesi de değerlendirilmelidir. Binanın ortak alanına izinsiz şekilde asılmış veya belediye düzenlemelerine aykırı bir tabelanın kaldırılması ile satışın duyurulmasını engellemek amacıyla hukuka uygun bir ilanı sürekli sökmek aynı değildir.

Ev sahibi bu durumda kiracıya yazılı bildirimde bulunabilir ve satışın engellenmemesini isteyebilir. Kiralananın alıcılara gösterilmesi konusunda da problem yaşanıyorsa, ilan sökülmesi davranışı diğer engelleyici davranışlarla birlikte değerlendirilerek arabuluculuk ve gösterime izin davasında ileri sürülebilir.

Özellikle dava açılırken satılık levhası konusunda da mahkemeden karar alınmak isteniyorsa bu talebin dava dilekçesinde açıkça gösterilmesi gerekir.

Kiracının Satılık İlanını Kaldırması Tahliye Sebebi midir?

Kiracının bir defa satılık ilanını kaldırması, doğrudan ve kendiliğinden tahliye sonucu doğuran özel bir tahliye sebebi değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının veya eşinin aynı yerde kullanılabilir konutunun bulunması gibi özel tahliye sebepleri düzenlenmiştir. Satılık levhasının kaldırılması bunlardan biri değildir.

Bununla birlikte kiracının satış sürecini sistematik biçimde engelleyen davranışları yalnızca tek bir olaydan ibaret olmayabilir. Kiracı alıcıların eve girmesine izin vermiyor, mahkemece belirlenen gösterim günlerine uymuyor, satılık levhasını sürekli kaldırıyor ve satışın yapılmasını önlemek için başka sözleşmeye aykırı davranışlarda bulunuyorsa, kira sözleşmesine aykırılığın sonuçları ayrıca değerlendirilebilir.

TBK m. 319’daki gösterme yükümlülüğünün ihlali ile TBK m. 316 kapsamında kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle fesih aynı hukuki yol değildir. Bu nedenle “Evi göstermedi, hemen tahliye edilir” şeklinde doğrudan bir sonuç kurulamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye aykırılığa dayalı fesih ve tahliye bakımından TBK m. 316’nın aradığı yazılı ihtar, süre ve diğer şartların oluşup oluşmadığı somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Gösterme uyuşmazlığında ilk ve doğrudan hukuki yol, kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin sağlanmasıdır.

Kiracı Mahkeme Kararına Rağmen Evi Göstermiyorsa Tahliye Edilebilir mi?

Mahkeme kararı bulunmasına rağmen kiracının aynı davranışı sürdürmesi, henüz mahkeme kararı alınmamış bir uyuşmazlıktan daha ağır değerlendirilir.

Örneğin mahkeme her cumartesi 13.00-15.00 arasında taşınmazın alıcılara gösterilmesine ihtiyati tedbir yoluyla karar vermiş, kiracı ise her hafta bilinçli olarak evden ayrılıyor veya kapıyı açmıyorsa artık yalnızca tarafların hangi saatte anlaşacağına ilişkin bir uyuşmazlıktan söz edilemez.

Tedbir kararının uygulanması HMK m. 393 çerçevesinde istenebilir ve karara aykırılık tutanakla ortaya konulabilir. Tedbir kararına aykırı davranış bakımından HMK m. 398’de düzenlenen yaptırım da şartları varsa gündeme gelebilir. (İhtiyati tedbir kararının uygulanmasına ilişkin emre uymayan veya tedbir kararına aykırı davranan kimse, ihlalin öğrenildiği tarihten itibaren altı ay içinde şikâyet edilmesi üzerine, altı aya kadar disiplin hapsi ile cezalandırılır. )

Bunun yanında, sürekli ve bilinçli şekilde devam eden sözleşmeye aykırılığın kira sözleşmesinin feshi bakımından TBK m. 316 kapsamında hukuki sonuç doğurup doğurmayacağı ayrıca değerlendirilebilir.

Burada her olayın kendi koşulları önemlidir. Bir gösterim randevusunu hastalık nedeniyle kaçırmak ile kesinleşmiş veya uygulanabilir mahkeme kararına aylar boyunca bilinçli biçimde uymamak aynı ağırlıkta değildir.

Kiracı Alıcıları Caydırmak İçin Evi Kötüleyebilir mi?

Kiracının taşınmaz hakkında bildiği gerçek bir bilgiyi alıcıya söylemesi ile satışı engellemek amacıyla gerçek dışı veya yanıltıcı açıklamalar yapması birbirinden ayrılmalıdır.

Alıcı “Bu binada su kesintisi oluyor mu?” diye sorduğunda kiracının gerçekten yaşanan bir problemi açıklaması sırf ev sahibinin hoşuna gitmediği için hukuka aykırı hâle gelmez. Kiracı, evi satabilmesi için ev sahibinin satış temsilcisi olmak veya taşınmazı övmek zorunda değildir.

Buna karşılık gerçekte bulunmayan sorunların varmış gibi anlatılması, eve gelen her alıcının özellikle korkutulması veya satışın gerçekleşmemesi amacıyla gerçek dışı bilgiler verilmesi farklı değerlendirilir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 14.09.2023 tarihli, 2023/2004 E., 2023/74 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta da kiraya veren, kiracının yalnızca müşterileri eve almadığını değil, gelen müşterilere taşınmazı kötülediğini ileri sürmüştür. Kararda uyuşmazlığın çözümü kiralananın gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir üzerinden kurulmuş ve taşınmazın cumartesi günleri belirli saatlerde alıcılara gösterilmesine karar verilmiştir.

Bu nedenle kiracının satış sürecindeki davranışı değerlendirilirken “evi kötüledi” şeklindeki soyut bir iddiadan ziyade ne söylediğinin, açıklamanın doğru olup olmadığının ve satışın engellenmesi amacıyla hareket edilip edilmediğinin somutlaştırılması gerekir.

Kiracı Alıcıya Evin Gerçek Kusurlarını Söyleyebilir mi?

Kiracının taşınmazda gerçekten yaşadığı bir sorunu alıcıdan gizlemek zorunda olduğunu söylemek mümkün değildir.

Örneğin tavandan her yoğun yağmurda su giriyor, apartmanda uzun süredir çözülemeyen ciddi bir ısınma problemi bulunuyor veya evde tekrarlayan rutubet sorunu yaşanıyorsa kiracının kendisine soru soran alıcıya bunları söylemesi tek başına satışa engel olma davranışı sayılmaz.

Kiracı ile ev sahibi arasında kira bedeli, depozito veya tahliye konusunda uyuşmazlık bulunması ise kiracının gerçekte olmayan sorunlar üretmesine hak vermez.

Bir kiracının her alıcıya “Bu ev kesinlikle alınmaz, bina yıkılacak, burada büyük sorunlar var” dediği ve bu iddiaların gerçeğe aykırı olduğu ortaya çıkıyorsa, bunun hukuki değerlendirmesi farklı olacaktır.

Kiracı Alıcıların Eve Gelmesini Sürekli Son Dakikada İptal Ediyorsa Ne Olur?

Gösterme yükümlülüğünün ihlali yalnızca “Kapıyı açmıyorum” şeklinde ortaya çıkmaz.

Kiracı önce randevuyu kabul edip alıcı kapıya gelmeden yarım saat önce sürekli iptal ediyor, her yeni tarihte başka bir gerekçe ileri sürüyor veya haftalar boyunca hiçbir alternatif zaman önermiyorsa bütün davranış birlikte değerlendirilir.

Ev sahibinin bu durumda yazışmaları saklaması önemlidir. Kiracı gerçekten iş veya sağlık nedeniyle birkaç randevuyu değiştirmiş olabilir. Buna karşılık aylardır hiçbir gösterime izin verilmediği yazılı iletişimden açıkça anlaşılıyorsa, kiralananın gösterilmesine izin davasında bu durum önemli bir delil oluşturur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 06.06.2005 tarihli, 2005/3892 E., 2005/9620 K. sayılı kararında, satışa çıkarılan taşınmazın emlakçı aracılığıyla gelen müşterilere gösterilmemesi üzerine açılan davada kiracının kiralananı satın almak veya sonraki dönemde kiralamak isteyen kişilerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlü olduğu kabul edilmiştir.

Bu yükümlülüğün amacı, kiracının göstermeyi açıkça reddetmesinin yanında fiilî davranışlarla sürekli imkânsızlaştırılmasını da önlemektir.

Ev Sahibi Günde Kaç Alıcı Getirebilir?

Yargıtay uygulamasında gösterim hakkının sınırsız olmadığı açık biçimde kabul edilmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.06.2016 tarihli, 2015/9795 E., 2016/4611 K. sayılı kararına konu olayda ilk derece mahkemesi, taşınmazın pazar günleri dışında haftanın altı günü 10.00-17.00 saatleri arasında gösterilmesine ve her alıcı bakımından yarım saati aşmamak üzere günde üç gösterim yapılmasına karar vermiştir.

Yargıtay bu düzenlemeyi kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatı bakımından fazla geniş bulmuştur. Daire, taşınmazın bulunduğu yer, nitelikleri, ekonomik koşullar ve satış süresini etkileyen diğer faktörlerin bilirkişi aracılığıyla araştırılması gerektiğini; gösterim süresinin taşınmazın makul satış süresiyle sınırlandırılmasını ve kiracının iş ve kişisel ilişkilerinin gözetilmesini kabul etmiştir.

Dolayısıyla “Kiracı göstermek zorunda, o hâlde haftanın altı günü alıcı getirilebilir” şeklinde bir yaklaşım Yargıtay uygulamasıyla bağdaşmaz.

Gösterim Kararı Sonsuza Kadar Devam Edebilir mi?

Gösterime verilen izin belirli bir süreyle sınırlandırılmalıdır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 20.12.2011 tarihli, 2011/8452 E., 2011/19667 K. sayılı kararında ilk derece mahkemesi, kiracının her hafta pazartesi ve cumartesi günleri 13.00-14.00 saatleri arasında taşınmazı alıcılara göstermesine karar vermiş; ancak bu uygulamanın ne kadar süre devam edeceğini belirlememiştir.

Yargıtay, gösterim izninin süresiz bırakılamayacağını kabul ederek hükmü bu yönden bozmuştur. Kiralananın satılması için gerekli olduğu düşünülen makul süre belirlenmeli ve kiracı ancak bu süre içerisinde gösterime katlanmakla yükümlü tutulmalıdır.

Aynı yaklaşım Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 21.01.2016 tarihli, 2015/12845 E., 2016/201 K. sayılı kararında da görülmektedir. Olayda ilk derece mahkemesi üç ay boyunca salı ve perşembe günleri 18.00-20.00, cumartesi günleri ise 14.00-16.00 arasında gösterime izin vermiştir. Yargıtay, yalnızca takvim belirlenmesini yeterli görmemiş; taşınmazın bulunduğu yer, niteliği, ekonomik koşullar ve makul satış süresi araştırılarak kiracı ile kiraya veren arasında hakkaniyete uygun bir denge kurulmasını istemiştir.

Bu içtihatlar gösterme yükümlülüğünün satış tamamlanana kadar belirsiz ve sınırsız biçimde kiracının üzerinde bırakılmayacağını göstermektedir.

Ev Satılığa Çıkarılınca Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Evin satışa çıkarılması kira sözleşmesini sona erdirmez.

Kiracı satış sürecinde evde oturmaya devam eder ve yalnızca TBK m. 319’un öngördüğü ölçüde taşınmazın alıcılara gösterilmesine katlanır.

Ev sahibinin “Evi satıyorum, bir ay içerisinde çık” şeklindeki bildirimi sırf satış kararı nedeniyle tahliye hakkı yaratmaz.

Taşınmaz satıldığında da kira sözleşmesi kural olarak sona ermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda sayılan diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde TBK m. 351 kapsamında tahliye istemesi ise satıştan farklı ve ayrıca şartları bulunan bir tahliye sebebidir.

Dolayısıyla “Ev satışa çıktı”, “ev satıldı” ve “yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye istiyor” birbirinden farklı üç hukuki aşamadır.

Kiracı Evi Göstermediği İçin Ev Daha Ucuza Satılırsa Ne Olur?

Taşınmazın içinde kiracı bulunması veya gösterim güçlükleri satış fiyatını etkileyebilir. Ancak fiyat farkının tamamının kiracının hukuki sorumluluğuna yüklenmesi için somut ispat gerekir.

Kiracının kanunen yükümlü olduğu gösterimleri bilinçli biçimde engellediği, bu sebeple belirli alıcıların satıştan vazgeçtiği ve ortaya çıkan zararın doğrudan bu davranıştan kaynaklandığı ispatlanabiliyorsa tazminat hukuku bakımından değerlendirme yapılabilir.

Buna karşılık piyasanın gerilemesi, faizlerin artması, taşınmazın fiziksel durumu veya satıcının başlangıçta gerçekçi olmayan yüksek bir bedel istemesi gibi başka sebepler fiyat düşüşüne yol açmış olabilir.

Bu nedenle zarar iddiası varsayıma değil somut delile dayanmalıdır.

Kiracı Satış Yapılmasın Diye Evi Göstermiyorsa Sonuç Değişir mi?

Kiracının amacı tek başına TBK m. 319’daki yükümlülüğün varlığını değiştirmez; ancak davranışının hukuki değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Bazı kiracılar evin satılması hâlinde yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğinden endişe ederek satışın hiç gerçekleşmemesini isteyebilir. Bu nedenle alıcıları eve almamak veya satış sürecini uzatmak kiracı açısından fiilen avantajlı görülebilir.

Ancak mevcut kira sözleşmesinin kiracıya sağladığı kullanım hakkı, taşınmaz malikinin satış hakkını ortadan kaldırmaz. Kiracı TBK m. 319’un sınırları içinde satış için gerekli gösterime izin vermek zorundadır.

Satışın ardından yeni malikin kiracıyı gerçekten tahliye edip edemeyeceği ise ayrı bir hukuki değerlendirmedir. Gelecekte tahliye davası açılabileceği ihtimali, bugünkü gösterme yükümlülüğünün reddedilmesini haklı kılmaz.

Kiracı Yatak Odasını Göstermek Zorunda mı?

Kiralananın satışa çıkarılması hâlinde kiracının, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiralananın alıcılara gösterilmesine katlanma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülük yalnızca salon, mutfak veya antre gibi alanlarla sınırlı değildir. Taşınmazın oda sayısı, büyüklüğü, ışık alma durumu, cephe özellikleri ve genel kullanım elverişliliği satış kararını doğrudan etkilediğinden, yatak odası da kural olarak bu incelemenin dışında bırakılamaz.

Bu nedenle kiracının, sırf yatak odası olduğu gerekçesiyle bu bölümü kategorik biçimde göstermeyi reddetmesi hukuken güçlü bir savunma oluşturmaz. Ancak aynı sonuca, yatak odasının hiçbir sınır gözetilmeksizin ve kiracının özel hayatı dikkate alınmaksızın gösterilebileceği düşüncesiyle de varılamaz. Kanun, kiracıyı gösterime katlanmakla yükümlü tutarken kiraya verene de gösterimi uygun süre önce bildirme ve kiracının menfaatlerini gözetme borcu yüklemektedir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 06.06.2005 tarihli, 2005/3892 E., 2005/9620 K. sayılı kararında, satılmak istenen kiralananın satın almak isteyen kişilere gösterilmesine izin verilmesinin kiracının yükümlülükleri arasında yer aldığı kabul edilmiştir. Kararda, kiracının yalnızca zilyet olmasından hareketle taşınmazın satış sürecini bütünüyle kapatamayacağı benimsenmiştir.

Kiracı Yatak Odasının Kapısını Kilitleyebilir mi?

Kiracı, kişisel eşyalarını korumak amacıyla bazı dolaplarını kapalı tutabilir; ancak taşınmazın bağımsız bir odasını tümüyle kilit altında tutarak alıcının o bölümü hiç görmesini engelleyemez. Satılmak istenen konut üç odalıysa, alıcının bu odalardan birini hiç görmeden karar vermeye zorlanması, TBK m. 319’daki gösterme yükümlülüğünü anlamsız hâle getirir.

Mahkemece verilmiş bir gösterim kararı varsa, kiracının yatak odasını sürekli kapalı tutması mahkeme kararının gereği gibi yerine getirilmemesi sonucunu da doğurabilir. Bu nedenle korunan hukuki denge, odanın hiç gösterilmemesi değil; gösterimin önceden bildirilen, sınırlı ve mahremiyeti koruyan bir çerçevede yapılmasıdır.

Kiracı Yatak Odasının Fotoğraflarını Çektirtmek Zorunda mı?

Kiracının yatak odasını alıcılara göstermesi ile yatak odasının fotoğraflarının çekilmesine ve bu fotoğrafların ilan sitelerinde yayımlanmasına katlanması aynı hukuki mesele değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiralananın “gezilip görülmesi”nden söz etmektedir. Bu hükümden, kiraya verene veya emlakçıya yatak odasının fotoğrafını çekme ve bunu internette yayımlama konusunda sınırsız bir yetki çıkarmak mümkün değildir.

Özellikle yatak odası, konut içindeki mahremiyetin en yoğun olduğu bölümlerden biridir. Yatağın, dolapların, kıyafetlerin, özel bakım ürünlerinin, kişisel belgelerin ve aileye ilişkin ayrıntıların görülebildiği bir alanın fotoğraflanması, yalnız fiziksel incelemeye göre çok daha ağır bir müdahale yaratır. Çünkü alıcı birkaç dakika içinde evden çıkar; buna karşılık internete yüklenen bir fotoğraf belirsiz sayıda kişinin erişimine açılır ve uzun süre dolaşımda kalabilir.

Bu nedenle, kiracının yatak odasını göstermek zorunda olabileceği kabul edilse bile, bundan otomatik olarak “yatak odasının fotoğraflarını çektirtmek zorundadır” sonucu çıkarılamaz. Yatak odasının fotoğrafı isteniyorsa bunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay 12. Ceza Dairesinin 17.03.2014 tarihli, 2013/15375 E., 2014/6498 K. sayılı kararında, satışa çıkarılan kiralık dairenin fotoğraflarını çekip internet sitesinde yayımlayan emlakçı hakkında özel hayatın gizliliğini ihlal suçundan verilen beraat hükmü onanmıştır. Ancak bu karar, kiraya verenin veya emlakçının her durumda rıza aranmaksızın konutun içini fotoğraflayabileceği şeklinde yorumlanamaz. Kararda, fotoğrafların yayımlanacağının kiracının eşine bildirildiği, çekimin onun bilgisi dâhilinde yapıldığına ilişkin savunmanın tanık beyanıyla desteklendiği ve eylemin özel hayatı ifşa kastıyla gerçekleştirilmediğinin kabul edildiği görülmektedir. Başka bir ifadeyle beraat sonucu, somut olayın özel koşullarına dayanmıştır; karar, yatak odasının ve kişisel eşyaların koşulsuz biçimde fotoğraflanabileceğine ilişkin genel bir yetki vermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararında kabul edilen ihtiyati tedbir imkânı da bu ayrımı değiştirmez. Mahkeme, kiralananın belirli gün ve saatlerde gösterilmesine ilişkin tedbir kararı verebilir. Ancak gösterim kararı, açıkça ayrıca hüküm kurulmadıkça, yatak odasının fotoğrafının çekilmesine ve bu fotoğrafların dijital platformlarda yayımlanmasına izin verildiği anlamına gelmez.

Yatak Odasının Fotoğrafları İlan Sitesine Konulabilir mi?

Yatak odasının fotoğrafının çekilmesi ile bu fotoğrafın ilan sitelerinde yayımlanması da aynı değildir. İlan yayını, fotoğrafı çok daha geniş bir kitleye açar. Bu nedenle, kiracıdan alınacak olası rıza yalnız çekim anını değil, fotoğrafın nerede ve ne şekilde kullanılacağını da kapsamalıdır.

Yargıtay 12. Ceza Dairesinin 17.03.2014 tarihli, 2013/15375 E., 2014/6498 K. sayılı kararında, fotoğrafların internette yayımlanacağının kiracı tarafına bildirildiği savunmasının önem taşıdığı görülmektedir. Kararın bu yönü, bilgilendirme ve kullanım amacının belirli olmasının ne kadar önemli olduğunu göstermektedir.

Bu nedenle, yatak odasının fotoğraflarının ilan sitesinde kullanılmasının istenmesi hâlinde, bunun ayrıca açık biçimde konuşulması; mümkünse kişisel ve mahrem unsurlar görüntüden çıkarıldıktan sonra çekim yapılması gerekir. Aksi takdirde “evi göstermeye izin var” olgusundan, “yatak odasının fotoğrafları internette yayımlanabilir” sonucu çıkarılamaz.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı satılık tabelasını sökebilir mi?

İlanın nereye ve hangi hukuki koşullarda asıldığı önemlidir. Kiracının satışın duyurulmasını engellemek amacıyla hukuka uygun şekilde yerleştirilmiş ilanı sürekli kaldırması ayrıca uyuşmazlık konusu yapılabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.01.2015 tarihli, 2014/13873 E., 2015/187 K. sayılı kararına konu davada kiralananın gösterilmesinin yanında dış cepheye satılık levhası asılmasına izin verilmesi de talep edilmiştir. Yargıtay bu kararda levha talebinin esasına ilişkin kesin bir ilke kurmamış, hükmü usule ilişkin nedenle bozmuştur.

Kiracı alıcılara evi kötüleyebilir mi?

Kiracı gerçek bir problemi söylemekten yasaklanamaz. Ancak satış gerçekleşmesin diye gerçeğe aykırı bilgi vererek alıcıları sistematik biçimde caydırması farklı değerlendirilebilir. Söylenen sözlerin içeriği ve doğruluğu önemlidir.

Kiracı evi göstermeyi sürekli ertelerse dava açılabilir mi?

Gösterimin fiilen sürekli engellendiği ortaya konulabiliyorsa dava şartı arabuluculuktan sonra kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istenebilir. Kiracının açıkça “göstermiyorum” demesi şart değildir; aylar boyunca hiçbir makul randevuya izin vermemesi de uyuşmazlığın varlığını gösterebilir.

Ev sahibinin istediği her alıcı eve girebilir mi?

Hayır. Gösterim satış için gerekli ölçüde olmalı, önceden haber verilmeli ve kiracının özel hayatı gözetilmelidir. Yargıtay haftanın çok büyük bölümünü kapsayan ve kiracının hayatını aşırı sınırlayan gösterim düzenlerini uygun bulmamaktadır.

Mahkeme evi kaç ay göstereceğime karar verir?

Sabit bir süre yoktur. Taşınmazın niteliği, bulunduğu yer ve makul satış süresi değerlendirilir. Yargıtay, gösterim kararının süresiz kurulmasını doğru bulmamaktadır.

Mahkeme kararına rağmen kiracı kapıyı açmazsa ne olur?

İhtiyati tedbir kararı HMK m. 393 kapsamında uygulatılabilir. Tedbire aykırılık tutanağa bağlanabilir ve şartları varsa HMK m. 398’deki yaptırım gündeme gelebilir. Kiracının kendi isteğiyle uymaması ev sahibine yedek anahtarla zorla girme hakkı vermez.

Evi göstermemek doğrudan tahliye sebebi midir?

TBK m. 319, gösterme yükümlülüğünü düzenler ancak evi göstermemeyi tek başına özel bir tahliye sebebi olarak düzenlememiştir. Gösterimin sağlanması için temel yol izin davasıdır. Sistematik sözleşmeye aykırılığın TBK m. 316 kapsamında fesih ve tahliye sonucuna yol açıp açmayacağı ise ihtar, süre ve somut olayın ağırlığına göre ayrıca değerlendirilir.

Ev satıldığı anda kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı varsa TBK m. 351’deki şartlara göre ayrıca hareket etmesi gerekir.

Kiracı satış için fotoğraf çektirmek zorunda mı?

Evi alıcılara göstermek ile fotoğraf çekilip internette yayımlanmasına izin vermek aynı şey değildir. TBK m. 319’daki gösterme borcundan sınırsız fotoğraf çekme ve yayımlama yetkisi çıkarılamaz.

Kiracı yatak odasını göstermeyebilir mi?

Yatak odasının mahrem bir alan olması, odayı satış incelemesinin tamamen dışında bırakma hakkı vermez. Bununla birlikte kiracıya kişisel eşyalarını kaldırması için önceden haber verilmeli ve özel çekmeceler, belgeler veya mahrem eşyalar gösterimin konusu yapılmamalıdır.

Kaynakça

Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310 – Kiralananın el değiştirmesi hâlinde kira ilişkisinin yeni malikle devam etmesi.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 – Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve özen borcu.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319 – Kiracının bakım, satış veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin verme yükümlülüğü.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 – Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352 – Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389 – İhtiyati tedbirin şartları.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 393 – İhtiyati tedbir kararının uygulanması.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 398 – İhtiyati tedbir kararına aykırı davranışın yaptırımı.
• 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu m. 30 – Bir işin yapılmasına veya yapılmamasına ilişkin ilamların icrası.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A – Dava şartı arabuluculuk ve ihtiyati tedbirle ilişkisi.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B – Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk.
• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m. 20 – Özel hayatın gizliliği.
• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m. 21 – Konut dokunulmazlığı.

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, 2024/4081 E., 2025/1441 K.
Kiralananın gösterilmesine izin verilmesi davalarında, şartları oluşmuşsa dava sonuçlanmadan ihtiyati tedbir yoluyla gösterim gün ve saatlerinin belirlenebileceğini kabul eden ve Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren karar.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 14.04.2011, 2010/16365 E., 2011/5950 K.
Kiracının satılmak istenen taşınmazı alıcılara gösterme yükümlülüğünün bulunduğunu; ancak gösterim gün ve saatleri belirlenirken kiracının çalışma ve özel yaşamının da gözetilmesi gerektiğini kabul eden karar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.06.2016, 2015/9795 E., 2016/4611 K.
Haftanın altı gününe yayılan geniş gösterim programını kiracı bakımından ağır bulan; taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, makul satış süresi ile kiracının iş ve özel yaşamının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini kabul eden karar.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 20.12.2011, 2011/8452 E., 2011/19667 K.
Kiralananın alıcılara gösterilmesine ilişkin iznin süresiz bırakılamayacağını, taşınmazın satılması için gerekli makul süreyle sınırlandırılması gerektiğini kabul eden karar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.01.2016, 2015/12845 E., 2016/201 K.
Gösterim gün ve saatleri belirlenirken yalnızca bir takvim kurulmasının yeterli olmadığını; taşınmazın özellikleri, ekonomik koşullar, makul satış süresi ve tarafların menfaatleri arasında hakkaniyete uygun denge kurulması gerektiğini kabul eden karar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.01.2015, 2014/13873 E., 2015/187 K.
Kiralananın alıcılara gösterilmesi yanında taşınmazın dış cephesine satılık levhası asılmasına izin verilmesi talebinin de dava konusu edildiği karar. Yargıtay, satılık levhasının esasına ilişkin genel bir ilke kurmamış; hükmü davalının hukuki dinlenilme hakkının ihlali nedeniyle bozmuştur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 06.06.2005, 2005/3892 E., 2005/9620 K.
Kiracının satışa çıkarılan taşınmazı satın almak isteyen kişilerin gezip görmesine izin verme yükümlülüğüne ilişkin karar.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi, 14.09.2023, 2023/2004 E., 2023/74 K.
Kiracının polis memuru, eşinin mühendis olduğu uyuşmazlıkta çalışma koşullarını da dikkate alarak taşınmazın altı ay süreyle her cumartesi 12.00-14.00 saatleri arasında alıcılara gösterilmesine ihtiyati tedbir yoluyla izin veren karar.

Yargıtay 12. Ceza Dairesi, 17.03.2014, 2013/15375 E., 2014/6498 K.
Satışa çıkarılan kiralık konutun fotoğraflarının çekilmesi ve internette yayımlanması nedeniyle özel hayatın gizliliğini ihlal suçundan verilen beraat hükmünü onayan karar. Kararda; çekimin satış amacı taşıması, kiracının eşinin bilgisi ve rızasına ilişkin deliller ile özel aile hayatını ifşa kastının bulunmaması birlikte değerlendirilmiştir.